界面新闻记者 |
近期，两家房企债务重组传来好消息。融创中国（01918.HK）约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。碧桂园（02007.HK）境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上获得通过，公司将于12月4日进行的聆讯上寻求法院认许该计划。
根据中指研究院监测，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，出险房企近2万亿债务进入安全期。
接受界面新闻采访的业内人士表示，出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程。不过，对于出险房企来说，债务重组虽然解决了“存量”问题，但未来发展最终要靠自身的“造血”能力提升。
轻装上阵
11月5日晚间，融创中国在港交所发布公告，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。
公告称，寻求高等法院批准计划的呈请于11月5日进行聆讯，而计划已根据高等法院作出的指令获得批准。批准令于11月5日送呈公司注册处进行登记。
该项计划须待所有计划条件获达成后，方可生效，即：占亲身或通过视频会议（每种情况均包括法团授权代表）或委任代表出席计划会议并于会上投票的简单多数计划债权人批准计划（无论有否修订），且金额上占亲身或通过视频会议（每种情况均包括法团授权代表）或委任代表出席计划会议并于会上投票的投票计划债权总额至少75%；高等法院批准计划（无论有否修订）；一份经加盖印章的批准令副本已于公司注册处办理登记。
根据融创中国披露，所有计划条件已达成，计划生效日期为11月5日。公司将适时另行刊发公告，以向公司股东及其他投资者告知有关重组（包括但不限于重组生效日期）的任何重大进展。
回顾融创中国境外债重组历程，公司今年1月启动境外债重组，4月公布了重组方案，到6月争取到超75%债权人支持，10月获超98%债权人高票通过。
根据计划，融创中国推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债：一类转股价为6.80港元/股，可在重组生效日起6个月内转股；另一类转股价为3.85港元/股，可在重组后18至30个月内转股。重组方案还创新引入了股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排，确保公司股权结构与骨干团队的稳定。
融创中国表示：“此次重组方案的落地，将为公司经营恢复奠定重要基础。方案核心选项全额债转股，将上市公司发行或担保的债务彻底化解，使公司轻装上阵。方案也赋予债权人灵活选择，既可在不同节点通过转股实现退出，也可选择长期持股，共享未来股权价值上升的潜在收益。”
值得注意的是，2023年，融创中国率先完成第一轮境外债重组，采取“化债+展期”的主体思路，创新引入强制可转债选项，推出含有新票据、可转换债券、强制可转换债券、融创服务股票的可选“菜单”，受到债权人支持。
中指研究院企业研究总监刘水接受界面新闻采访时分析指出：“融创此次境外债务重组方案获得了高达98.5%的债权人支持，说明得到了市场认可。此次香港高等法院批准，标志着融创第二轮境内外债务重组全部完成，这轮债务重组后整体偿债压力预计下降近600亿元人民币，每年可节约大量利息支出。随着债务规模减少，资产负债率明显下降，修复资产负债表，有利于公司的可持续经营。”
北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎对界面新闻分析说：“此次境外债化解，再加上一些境内债重组，到今年年底融创中国财报资产负债率估计能降到70%。关键每年实打实节省几十亿的利息，近几年融创是可以真正轻装上阵了。加上管理层比较稳定，激励措施也足够，国际资本市场信心会恢复不少，后方或者总部稳定了，能够安心解决一个个具体项目的问题。”
21家出险房企化债1.2万亿元
除了融创中国之外，碧桂园债务重组也传来好消息。碧桂园11月6日在港交所公告，公司境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上获得通过。公司将于12月4日进行的聆讯上寻求法院认许该计划。
在两个债务组别的投票中，碧桂园重组方案均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。其中，组别一（银团贷款组别）赞成票对应债权金额占组别一出席并投票债权金额的83.71%，组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占组别二出席并投票债权金额的96.03%，达成裁定通过的必要条件。
根据中指研究院监测数据显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，将极大减轻这些企业在短期内公开债务偿还压力。这些企业总有息负债规模接近2万亿，短期内偿还压力较小，进入安全期。出险房企通过多种方式削债，改善资产负债表。出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程。
根据统计，截至2025年10月，完成境内及境外债重组的企业有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉。完成境外债重组企业有中梁、当代等。境外债重组获批的企业有佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等。
需要看到，虽然一些房企债务重组取得进展，但是依然面临诸多考验。
中指研究院企业研究总监刘水告诉界面新闻：“对于融创中国来说，债务重组解决了‘存量’问题，但公司未来的健康发展最终要靠自身的‘造血’能力，市场销售的持续回暖是其恢复现金流和盈利的关键。‘保交付’是当前融创的首要工作，也是评估其经营是否步入正轨的核心指标，公司正全力以赴冲刺全年的交付目标，预计在年底基本完成全部任务。这项工作的顺利完成，对于恢复市场信心、维持社会稳定至关重要。”
此外，融创中国仍面临销售与资产盘活的压力。虽然上海、北京等地的高端项目（如“壹号院”系列）销售表现亮眼，但公司整体合同销售金额仍面临压力，如何加速其他项目的去化，并成功盘活剩余的存量资产，是融创需要解决的现实问题。
刘水指出，当前部分出险房企进行债务重组依然存在较多困难。首先是市场环境挑战，商品房销售额显著下滑，房企销售回款艰难，现金流紧张，削弱偿债基础。资产价格下行，可用于抵押或处置的资产价值缩水，增加了债务重组的难度。另外，债权博弈复杂，债权人（如债券持有人、银行、信托等）诉求多样，难以就削债比例、还款期限等关键条款达成共识。
“必须认识到，债务重组只是‘输血’，解决暂时的流动性危机，而根本出路在于恢复企业自身的‘造血’能力。这意味着房企在化债的同时，必须全力保障项目交付，以重建市场信心。同时，应根据自身情况探索向不动产运营服务商、城市更新等符合政策导向的新发展模式转型。”刘水表示。
陆鼎对界面新闻分析说：“市场形势风险，存货储备的错配，融资渠道枯竭，管理团队的耗散，债权人的博弈，这些问题对于很多出险民营房企而言，自身能够腾挪的空间太小了。当然这也是行业重组、破产、兼并、集中度提升的必然过程。”
