近期，不少一二线城市开始对新建住宅项目的高度进行严格限制，多数都要求建筑高度不超过 80 米，超限则需进行消防救援评估审查。
无论是土地出让时的具体要求，还是地方政府明确出台 " 限高令 "，这一系列转变，都意味着曾经在南方城市常见的超高层住宅发展将迎来重大转折，房地产市场格局或因此改变。
业内专家认为，当前政策通过限高 80 米、容积率控制以及消防审查等手段引导市场转向，未来低密度和小高层类型的住宅将成为市场主流。
12 月 1 日，成都市公共资源交易服务中心挂出一则拍地公告，共涉及四宗住宅用地。在 " 规划设计条件 " 一栏，公告对于建筑物高度的限制要求十分显眼：有两宗宅地的要求均是建筑高度不超过 80 米，另一宗为不超过 60 米，还有一宗要求不超过 54 米。
第一财经记者注意到，近几个月来，在多个一二线城市的土地出让中，均有住宅地块的出让要求里写明了 " 建筑物地上限高 80 米 "。
按照传统的住宅每层楼高 3 米来计算，建筑物地面上限高 80 米，就意味着整栋楼不超过 26 层；如果按部分城市 " 好房子 " 的标准，室内层高净高 3 米，那么加上楼板厚度，每层楼高度计 3.2 米，那么整栋住宅楼则不超过 25 层。
在上海今年 10 月的第八批次土拍中，杨浦东外滩宅地由保利置业以总价 26.12 亿元竞得，这宗地块的建设要求也明确为 " 容积率 2.5，建筑限高 80 米 "。
同样在今年 10 月，经过多轮竞拍，广州大道南 788 号二期地块以 9.2 亿元出让，拿地房企为中海地产，这宗地块也有建筑限高 80 米的要求。
针对上述广州大道南 788 号二期地块的出让，广州还在一份建设用地规划条件（穗规划资源业务函〔2025〕11074 号）文件中写明：" 根据广东省住房和城乡建设厅要求，涉及 80 米以上住宅建筑及 100 米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。"
这一口径与深圳的近期出台的相关政策十分类似。
2025 年 10 月 11 日，深圳市规划和自然资源局以及深圳市住房建设局发布 " 关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知 "，其中提到 " 建筑高度超过 80 米的住宅项目，应严格按照《住房和城乡建设部、应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》 ( 建科〔2021〕76 号 ) 等规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与我市消防救援能力相匹配。"
这意味着在不少一二线城市，考虑到城市的消防救援能力，未来若想新建建筑高度超过 80 米的住宅项目，将受到严格限制和管理。
过去在广州、深圳等南方一二线城市，动辄四五十层楼的超高层住宅建筑颇为常见，有些超高层住宅甚至还卖出高价。
近一两年，深圳仍有多个超高层住宅项目火热开售，打出了 " 世界高处 "" 云端藏品 "" 天际阳台 " 等广告语。比如 2024 年入市的深业世纪山谷，住宅楼宇达到 69 层，高度达 247 米，单价超过 9 万元 / 平方米；2023 年入市的绿景白石洲一期推出 3 栋 74 层超高层住宅，高度达 243 米，平均单价超过 8 万元 / 平方米；2021 年开盘的加福华尔登府邸，建筑物总高度达到了 239 米，地上 67 层，地下 3 层。
而据广州本地媒体报道，最近五年间，广州楼高 40 层及以上的新房住宅项目有 40 多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过一百个，建筑高度达 200 米左右的居住项目在越秀、荔湾等区都有推出。
实际上，由住房和城乡建设部发布、今年 5 月 1 日起实施的《住宅项目规范》已经明确了住宅用地容积率、建筑密度、高度控制最大值等指标的限制。
在《住宅项目规范》的 " 居住环境 " 一节，依据建筑气候区划的不同，建筑物有不同的空间环境控制指标。不过，在这份文件中，无论建筑物处于何种气候条件，高层住宅最高只列至 18-26 层，最大容积率仅为 3.1，住宅建筑高度控制最大值为 80 米。
对比该规范，以广东省为例，该省大部分地区属于Ⅳ类建筑气候区，最高住宅容积率为 3.1，住宅高度应控制在 80 米，层数为 26 层。
在住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》前后，有不少省市也针对住宅建筑高度出台了地方性政策。
比如河南省郑州市于 2024 年 12 月 24 日发布《郑州市城市规划管理技术规定》，其中提到新建住宅用地建筑高度应小于 80 米，容积率不超过 2.5。
江苏省于 2025 年 1 月 1 日起施行新政，一般不得新建 100 米以上住宅项目，100 万人口以下城市严格限制新建 80 米以上住宅。
深圳于今年 10 月发布《关于稳妥推进〈住宅项目规范〉实施的通知》，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过 80 米（约 26 层），容积率不超过 3.1；超过 80 米需消防审查，政策发布前已完成规划审批的项目可按原规划实施。
广州也同步跟进了住房和城乡建设部的《住宅项目规范》，2025 年成交宅地容积率大部分都低于 3.0，部分地块直接要求限高 80 米，超过 80 米需消防审查。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，超高层住宅的风险呈现 " 高度正相关 " 特征，首先是救援高度受限，主流消防云梯最高 52 米（约 17 层），超高层火灾需依赖内部消防设施及直升机救援；其次是疏散时间过长，100 米以上建筑疏散至地面需 30 分钟以上，易造成踩踏或窒息风险。
此外，超高层住宅还面临维护成本高企、维护费用是普通住宅的三至五倍的问题，以及高空坠物、燃气泄漏、电梯故障等风险。
" 当前政策通过限高 80 米、容积率控制、消防审查等手段，引导市场从‘规模竞争’转向‘品质竞争’，未来低密、小高层住宅将成为市场主流。" 严跃进表示。
( 本文来自第一财经 )
