中国城市的办公空间存量经过了21世纪之初的高速发展期，从原来单向的供应追赶需求，即将面临供需双向矛盾的调整期。相比之下，巴黎大都市（简称“大巴黎”,注：由巴黎市和周围省市共同组成的一个新型市镇联合体，治理框架是一个市镇间合作的公共机构。介于巴黎市和法兰西岛大区之间的大都市化尺度，不是行政区域，而是一个联合治理区域，大致相当于法兰西岛大区的四个中心省份。）的存量办公空间已经进入增速放缓期，特别是在过去十年间，年均增长率不足1%。巴黎规划院（Apur）于2024年第一季度发布的《大巴黎存量办公空间的动态：建设、改造、空置》研究报告，表明巴黎大都市的办公存量正在发生结构性变化，不同地区之间存在供需差异，整体上正逐渐从新建增长转向现有建筑的改造和再利用。
本文将在该报告基础上，深入解读巴黎大都市的存量办公空间的现状特征和可见的发展趋势，为中国大城市正在或即将出现的同类问题提供参考和借鉴。
地时间2024年2月7日，法国巴黎，圣德尼普雷耶尔大厦的部分景色，普雷耶尔大厦以前是一座办公楼，正在建设中，将被改造成一座酒店综合体。视觉中国 资料图
一、大巴黎办公空间的存量变化和趋势呈现
巴黎大都市在过去50年间办公存量翻倍，但近期的增长速度明显放缓，正面临结构性调整。根据地区分布、净存量、空置率、租金、就业变化等相关指标的分析结果，可以直观地理解大巴黎办公空间在一个较长的历史时期的结构演变以及第三产业的格局变化，这有利于准确地判断办公空间的发展趋势并做出具有实效性的调整。
（一）存量翻倍，增速放缓
伴随着巴黎作为法国首都的大都市化发展和经济的第三产业化，大巴黎的办公空间在过去50年中取得了显著增长。从1975年到2022年，巴黎大都市的办公面积从约2000万增加到4260万平方米，增长幅度达116%，对比同时期的其他指标，人口仅增长9%，就业增长11%。1985-1995年间是办公存量增长最快的时期，年均增长率达2.8％。但之后几十年里，增长速度逐渐放缓。到最近十年（2013-2022年间）年均增长仅为0.8%。
图1 在1975-2022年间大巴黎办公面积演变（单位：百万平方米）
（二）存量分布的变化与地区间差异
大巴黎办公空间的分布变化与多中心型大都市的形成相呼应。巴黎市作为大巴黎中心区域，对办公空间的聚集力量逐渐减弱，紧邻其外围的部分地区办公空间的建设与更新更加活跃，并形成了新的中心。办公空间从中心聚集逐渐向外围地区扩散，需要在大都市范围内重新取得平衡。
巴黎市在1975年曾集中了超过2/3的办公空间（69%），而到了2022年仅剩42%。尽管其办公面积增加了约1/3，从1975年的1350万增加到2022年的1770万平方米，但年均增长仅为0.6%。相比之下，大巴黎办公空间的增长主要在巴黎市的外围地区，最突出的是北边的普莱恩市镇（Plaine Commune），50年内办公存量增长超过六倍，平均年增长率为4%。其次是西边的拉德芳斯，其办公存量增长了四倍，年均增长2%。增长率高的地区从中心向外转移，即使在巴黎市范围内，存量的增加也主要分布在靠近外围的地区（第13、15、17区），而非向内的中心区（第1、7、8区）。这些地区对应于规划和开发项目实施活跃的区域。与此同时，存量增长的分布也越发不均衡。2010年至2022年期间，环巴黎市外围的三个地区（巴黎以西的拉德芳斯、北部的普莱恩和东部的马恩河谷地区）吸引了3/4的增长。其他地区的增长则弱得多，甚至局部地区出现轻微的负增长。
图2 在1975-2022年间大巴黎存量办公分布变化
（三）新环境下的趋势呈现
通过对大巴黎存量办公空间长达50年的数据分析，可以清晰地看到其整体的变化趋势。然而，近十年间办公存量的增速明显降低。在新冠疫情的影响下空置率明显增加，更加剧了已经到来的趋势。虽然疫情退去，但随着疫情期间工作方式的改变，集中办公空间将越来越多地被释放出来。原材料以及房地产价格的上涨导致办公楼租金的提升，同时就业量下降，在部分地区办公就业人口与办公空间产生脱节，这些都与办公存量的增长形成矛盾。大巴黎办公空间的发展正在经历转折。
二、大巴黎地区办公空间的演变特征和转型需求
通过较长历史时期的数据分析，大巴黎办公空间的主要趋势已经清晰可见。如果进一步细化近十年的增量，将大巴黎办公空间的净增量拆解开，可以区分出办公空间的建设、拆除和改造（双向的用途改变）的数量变化，再结合存量分布、空置率和就业情况等相应的数据分析，将更精准地突出大巴黎存量办公空间的当前特征，识别问题所在并确定转型的需求。
（一）新建、拆除与改造
根据大巴黎办公建设在2013-2022年间建筑许可证和其他规划授权的数据分析，十年间的增量包含新建（800万平方米）和对已有建筑的办公改造（58.8万平方米），而减量则分为拆除（200万）和对原有办公空间的其他用途改造（180万）。增减差异下的结果是正向的，即大巴黎在十年内办公面积的净增长为480万平方米。巴黎大都市12个区块中的11个获得净增长，仅有一个区块的净值为负（大东区）。
存量增长的主要来源仍然依赖新建。新增建设面积主要分布在巴黎市及其周边地区（尤其拉德芳斯和普莱恩），占大巴黎新建办公面积的2/3。在发展成熟和密集的城市环境中，通常需要拆除现有建筑才能进行重建。因此，十年内拆除办公面积也集中在建设活跃的地区。超过1/3的拆除面积位于巴黎市和拉德芳斯，其次是普莱恩市镇和大巴黎塞纳河西（规模较前两者相差很多）。
建设速度在2018年之后进一步放缓，由于拆除主要集中在建筑密集的地区，因此，拆旧建新的更替速度也被抑制，而改造（主要从办公向其他用途转换）逐渐增加。在巴黎大都市的区域协同规划（SCoT）中规定，要求对现状进行改造而不是拆除。然而，到目前为止的数据分析中还没能观察到，改造速度相对于拆除速度的明显增长。2014年是改造速度最快的一年，办公空间被改造面积是拆除的三倍。然而，自那以后，改造和拆除数量相当。
图3 在2013年至2022年间大巴黎办公面积净增量
（二）功能置换，住宅成为首选
改变用途涉及两个方向：一个是非办公用途转变为办公，另一个是办公空间改造为其他用途。这是空间功能转换的两个相悖的方向，大巴黎在近十年间从办公转变为其他用途的面积是其他用途转变为办公面积的三倍多。虽然不同地区这两者的比例关系变化很大，但仍然能反映出因存量办公的高空置率而去实体空间办公化的整体趋势和需求。
改造办公空间，即将办公用途转变为其他用途的改造中，住宅是最大受益领域。尤其在办公面积的净增量为负的地区，大量办公空间被改造为住宅。十年间，大巴黎被改造的办公空间中31%转变为住宅，其次是经营类住宿（18%）、提供公共服务的设施（18%）以及商业（10%）。巴黎市在办公空间的改造再利用方面地位突出，其改造面积占大都市地区总量的一半以上，其中的“公共服务”类占比高于大巴黎的平均水平（22%）。
如果将办公空间与其他类型的功能空间相比较，在2013-2022年间，住宅建筑在新增净建设面积中占比最大，超过63%（2250万平方米），办公虽排在第二位，但落差达到50个百分点（13.5%），比用于公共服务和设施的建筑量略高（13%）。其余功能空间占比更少（经营类住宿新增净面积占总量的4.2%，商业占3.7%，仓储占1.4%）。个别功能空间的增量出现负值，拆除量多于新建量（主要出现在手工业、部分工业或者农业领域）。因此，住宅在办公空间功能置换中数量大、占比高，这符合在巴黎大都市范围内建筑空间的功能分配和结构化需求。
（三）空置率分布不均
空置率评估了所有在市场上闲置供应的、可以立即使用的办公空间的占比。 各个地区的空置情况不尽相同，甚至差异很大。相对于巴黎市3.5%的空置率，环巴黎的近郊地区（尤其拉德芳斯）高达15.1%。这部分地区虽然近两年相对稳定，但空置数量和比例都维持在高水平，并且有继续增加的趋势。在较远的城郊地区（外环线以内），闲置办公空间供应量保持稳定，空置率多年来维持在11%-12%。
将办公空间存量变化的数据与空置情况的数据在各地区间进行比较并不容易。但可以通过空置率的分布情况看到，高空置率出现在近年来大量办公空间被建设的区域，空置率与建设量成正相关。在巴黎市范围内，空置率整体偏低，存量增长更是有限。相反，在巴黎大都市范围内巴黎市以外的近郊地区，存量增长显著，而空置率也相当高。
与增量放缓相同，空置率的升高开始于新冠疫情之前，但空置率攀升的势头明显高于增量放缓，尤其在2020年以后被进一步加剧。仅在巴黎市，2019年底空置率为2.2%，到2021年第二季度约5%，空置办公面积较疫情发生前翻了一番。随后逐渐回落到2023年底的3.5%。
（四）办公就业量和办公面积之间相对脱节
2020年巴黎大都市400万就业人员中办公就业人员占55%。整体而言，在大巴黎范围内办公面积增长略高于办公就业量增长，二者差异并不明显。然而，具体到某些地区，办公就业量的增长和办公面积的增长之间差异很大。这种差异会随着时间逐渐拉大，可能会导致租金的压力和办公空置率的上升。
具体而言，在大巴黎，2009-2020年间办公就业岗位增长7.6%，办公面积增长10.6%，就业增长低于面积增长，但差异不大。然而在环巴黎市的近郊地区，这种差异达到10个百分点。在西面的拉德芳斯地区，同期的办公就业增长为4%，而办公面积增长了近13%（其中表现最突出的区域，办公就业增长7%，办公面积增长达18%）。同样的情况也发生在北面的普莱恩地区，办公就业增长21%，而办公面积增长30%，增速都更高，差异也更大（其中数值最高的地区二者分别达到27%和42%）。这些地区主要集中在办公存量增长快的区域，在最近五年中，其办公空置率都大幅攀升。拉德芳斯地区办公空置率从8%增长到近15%，普莱恩及部分其他地区从6%增到16%。
在大都市范围内巴黎市以外的东面和南面也存在着相同的趋势（面积增长高于就业增长），只是数量和增速都相对缓和。只有在极少数地区就业增长高于面积增长（特殊情况出现在北偏东的Terresd’Envol地区，办公面积缩减1/4，而办公就业增加16%）。
然而，位于中心的巴黎市与大巴黎其他地区情况大不相同。2009-2020年间办公就业量增长6.6%，办公面积增长4.9%，就业增长略高于面积增长，差异同样不明显。然而，其中巴黎西的办公就业增长近9%，而办公面积几乎没有增长，仅为1.4%。这导致了供需之间的紧张，表现为非常低的空置率（2020年为2%，2023年底为2.4%）和非常高的租金水平（大都市中最高，每年每平方米600-1000欧元）。因此，尽管巴黎市表现出与整体相反的趋势，其部分地区办公就业量与办公面积之间的脱节现象仍然明显。
图4 在2009-2020年间大巴黎存量办公面积增长与办公就业增长比较
三、存量办公发展的大巴黎经验对中国大城市的借鉴和启示
有资料显示，中国一线城市已完成了超过八成所需办公面积的建设。同时指出，全国经济总量前50位的大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态。虽然数据收集和研究角度不同，但这些信息都显现出中国大城市的办公空间发展已经面临快速增长的限制和空置率上升的挑战。因此，对大巴黎存量办公的研究正逢其时地为中国同类城市办公发展的趋势判断和应对措施提供了思考和借鉴。
（一）准确、及时的数据收集和分析。
清晰地了解办公空间的存量及其在一个城市或都市范围内的分布情况，分析各区域净增减与区域发展特征之间的关系，这是进一步决策的基础。巴黎市规划院将大巴黎办公空间存量变化结合其他相关指标（地区分布、存量的增减、空置率以及租金、人口和就业变化）进行交叉研究，同时结合过去五十年的长期轨迹和近年来的短期动向，分析出当前正在发生的主要趋势，并更好地理解未来的挑战。这为我们提供了值得借鉴的研究方法。
中国城市，尤其是大都市，在经过快速建设之后，存量办公空间正在迎来饱和期，平衡且可持续的发展将是未来的挑战。什么时间开始放缓增速，什么时间在什么地区开始做减法，都需要数据分析的支撑。仅涉及办公存量本身的数据（建设、拆除、改造、空置率）并不完整，需要与能够影响存量变化的其他相关指标的数据相对照。因此，其他相关指标的确定是关键，除了大巴黎研究中的就业、租金等指标外，还应考虑第三产业的细分和新兴行业带来的结构变化、通勤交通、智能化增长等。同时，规律性数据（每年或3-5年）和长期数据（30-50年）相结合，以便尽可能准确地预测发展趋势，为政府能够制定切实有效的措施提供可靠的依据。
（二）将空置的存量办公空间转化为可持续利用的地产资源。
大巴黎存量办公的增长已经进入整体放缓阶段，与此同时，空置率上升，二者交叉，对办公空间的发展提出新的挑战，现有存量能否满足未来需求（包括容量和分布）以及如何调整现有存量。面对已经到来的趋势变化，大巴黎已经有了自己的答案：未来发展会更多地转向对现有办公建筑的改造，而不再是通过新建。大规模建设于1985-1995年期间的办公楼，尤其在当时发展特别迅速的地区，进入到大型重建周期（周期估计为25年-35年）。这部分存量办公在当前法国国土空间转型时期，尤其是“零净人工化”（ZAN）土地开发政策和相关办公转住宅的规划法规出台之际，提供了大量的地产资源。对应中国的同类城市，例如上海，大规模建设在1995年以后，如果按照相同年限的周期计算，正在步入重建周期。如何对现有存量进行调整以及如何利用释放出的大量存量资源，以应对可能到来的存量增长下降与空置率上升的双重挑战，这是中国大城市即将或正在面临的相似问题。
住宅是大巴黎办公改造的首选方向。在中国大城市中，住宅一直是城市发展的矛盾所在。在土地开发已经到达临界点的今天，如何持续地满足住宅的需求，办公转住宅可以作为一个方向：既可以降低办公空置率，又可以对建筑实施可持续化的再利用。另外，目前的建筑市场已经过了高速增长期，很多相关企业遇到行业发展瓶颈，甚至是困境，这也提供了一个行业转型的方向。住宅的类型可以多样化，学生宿舍、职工公寓、社会住房、老年公寓等都应在考虑之列。当然，办公转型不仅限于住宅，补充公共服务领域（公共空间和公共设施建筑）也是重要的部分，尤其在城市高密度区域。
（三） 地区间差异化调整和再平衡。
通过大巴黎办公空间的演变可以发现，其存量办公空间呈离心式增长：传统的中心城区（巴黎市）逐渐退出增长最强劲区域，取而代之的是紧邻其周边的环中心区域。这反映出，一方面，城市扩张在某种意义上仍在继续，但改变城市形态的方式变了，从水平方向的蔓延式土地扩张转为单位土地面积上的更新扩容和密度增加；另一方面，中心区域的功能正在发生置换，从上一阶段高度集中的商业办公等类别的第三产业，转向增加公共文化、公共空间的展示和开放性功能。这意味着办公空间的存量分布需要在整个大都市范围内重新平衡，这关系到空间功能的重组、交通轴线的衔接和财政预算的分配等问题。不同地区转型的需求和方向并不一致，在整体相互关联和相互平衡的基础上，必须根据自身实际情况进行差异化调整。
目前，巴黎大都市正在实施一项具体计划，以大巴黎快线（2020-2030年间建设）为核心轴线完善轨道交通网络（城郊快铁、地铁、有轨电车），重新组织空间结构性框架以实现地区间连接，带动新的城市活力区，重新平衡第三产业的地理分布，同时，结合站点建设，对其周边进行城市更新，限制开发建设新的办公空间。
（四）规划调节和限制性增长的治理手段。
环中心（巴黎市）的区域是大巴黎办公存量增长最快地区，建设量大、拆除量大、城市更新活力强，同时也正是空置率最高、新增办公就业量与办公存量之间脱节突出的地区。而这些变化更集中地发生在近十年内，是全球和区域性经济环境与地区行动叠加的结果。在这样的背景下，存量办公增长进入下行阶段，需要做减法，但往往为了找到新的经济增长点，仍然在部分地区大规模规划并建设办公建筑，以期拉动地区活力，结果就是空置率在这部分地区急剧上升，办公与就业的脱节表现更加凸出。大巴黎出现的过低空置率和高租金、高空置率和低租金，都是不健康的市场。这就需要政府的调控手段，控制过于跟随市场或者将市场作为唯一指向的行为，以避免高空置率和／或高租金带来的破坏性，并通过观察就业量和办公存量的关系，维持二者之间的平衡。
在大巴黎案例中可以看到，办公空间最具活力的区域主要集中在城市规划实施活跃的地区。但规划项目不意味着大量的新建，而是大规模的城市更新。因此，城市规划要作为方向制定和调节的工具，不能一味做增量，必要的时候应该做减法，真正起到既促进发展又维持健康发展的作用。对办公存量的增长动态在各地区之间分布差异的研究能够引导决策者重新审视正在进行的相关规划项目。另外，在存量收缩的趋势下，办公空间本身可以通过增加其功能多样性来实现转型，同时提升其外部的城市空间品质，便捷且宜人的街区环境（附近有餐馆、酒吧、咖啡馆、商店和公园）有利于吸引就业。这些都需要城市规划的引导。
（五）提前布局存量办公转型以应对未来多重不确定性的挑战。
与整体增量放缓的趋势一样，办公就业量增长与新增办公面积这两个指标的脱节也开始于2018年以前。然而，新冠疫情的到来加剧了原本的变化趋势。新增建设量在2021年和2022年下降了20%-30%，空置率也在同期攀升。这反映了，一方面企业在经济环境的影响下收缩办公面积，另一方面是远程办公的影响。2023年法兰西岛几乎一半的就业人口以固定的方式进行远程办公，平均每周2.1天。远程办公在法国和欧洲大部分地区已经开启，它改变的不仅仅是目前办公空间的现有存量和内部空间配置，也包括居民日常出行：通勤出行将逐渐减少，或许不再是最主要的出行目的。因此，整个城市的交通结构和办公空间的分布都将面临功能性重组。
与此同时，办公空间增加的净值远远高于人口和就业增长，也说明人们的工作性质和工作环境发生变化，第三产业的内部格局正在改变。面临智能化信息时代的新产业出现，办公空间的需求和办公方式都将发生根本变化，如何提前做好布局以应对新时代下新一轮产业结构化调整，这是一项新挑战。原材料价格上涨、健康危机、远程办公，以及正在兴起的人工智能（部分办公室工作将以可预见的方式被取代），增加了办公发展不确定性的同时，也迫切需要加快办公存量转型的步伐。
本文基于巴黎规划院（Atelier Parisien d’Urbanisme）于2024年3月发布的研究报告《大巴黎存量办公空间的动态：建设、改造、空置》（DYNAMIQUES DU PARC DE BUREAUX DANS LE GRAND PARIS : CONSTRUCTION, TRANSFORMATION DE L’EXISTANT, VACANCE）开展介评，并对中国城市的借鉴价值予以分析，特此致谢。
