界面新闻记者 |
曾被称为“西南物业第一股”的金科服务，正式告别港股市场。
近日，金科服务（09666.HK）完成私有化，结束长达五年多的上市之旅。回望2020年初登港交所之际，这家公司一度站上550亿港元市值巅峰，被资本市场视作高成长物企的标杆；而到退市落幕，市值仅剩约52亿港元，较历史高点蒸发超过90%，停牌前市盈率不足6倍。
“金科服务的市值崩塌，并非单纯的个体经营问题，而是一个时代的缩影。”中物智库高级研究员宋子谦在接受界面新闻采访时表示，“它标志着资本市场对物管行业的估值逻辑发生了根本性重构——从过去看重与房企关联的‘规模扩张故事’，回归到看重独立生存、稳定盈利和优质服务的‘基本面价值’。”
巅峰入市
金科服务上市之时，恰逢物管板块被资本追捧的黄金窗口期。
作为金科股份旗下的物业服务板块，金科服务于2020年11月17日登陆港交所，发行价44.8港元，募资净额约35.9亿港元。上市首日股价高开高走，盘中涨幅突破20%，市值迅速站上300亿港元；短短数月后，市值冲破550亿港元，创下西南物企上市后的市值纪录。
上市初期，金科服务以住宅物业管理为核心，同时布局非住宅物业与社区增值服务，区域立足西南、逐步向全国扩张。依托母公司的资源倾斜，公司在管面积快速增长。截至2020年末，在管面积达1.2亿平方米，同比增长约40%；全年营收33.72亿元，净利润6.32亿元。
从行业大环境看，2020年前后的中国房地产虽已显露调整信号，但整体仍处高位运行区间。宏观环境宽松、市场预期乐观，叠加物业板块自身现金流稳定、轻资产运营、贴近民生的属性，资本争相涌入。
“2020年上市时，正处在上一轮房地产行业周期的顶峰。当时不仅是金科服务，许多物企的市值都脱离了实际业务基本面和盈利增速，包含了大量对未来规模扩张和增值服务潜力的透支性溢价。”宋子谦指出。
彼时的物业板块，估值普遍偏高，本质上是行业红利与资本情绪共同催生的泡沫。作为西南区域龙头，金科服务自然站在了风口最中央。
上市之后，金科服务也曾试图抓住窗口期加速成长。2021年，公司提出“科技赋能物业”战略，加大智慧社区与数字化投入，同时通过收并购拓展第三方项目，意图降低对母公司的依赖。到2021年末，金科服务在管面积突破2亿平方米，营收59.68亿元，净利润10.77亿元，创下上市以来的业绩巅峰。
但这份“高增长”之下，早已埋下隐患，一方面是对母公司金科股份高度绑定，增长逻辑完全依附于房企开发节奏；另一方面是盈利结构高度依赖基础物业，增值服务未成气候。当房地产行业进入深度调整，这两个隐患，最终成为压垮金科服务资本故事的关键。
命运逆转
2021年下半年起，中国房地产市场正式进入深度调整期，行业流动性危机持续蔓延。金科服务的母公司金科股份陷入严重困境，为缓解现金流压力，率先启动资产处置。
2021年12月，金科股份以37.34亿港元的价格，向博裕资本转让所持金科服务22.69%的股权，每股作价26港元，这也是博裕资本的首次入局，不过彼时的角色还是战略投资者。
此后，随着金科股份债务违约持续发酵，其对金科服务的控制权进一步松动。2022年，博裕资本以每股12港元的价格发起部分要约收购，累计耗资9.3亿港元增持，持股比例提升至34.63%，正式成为金科服务第一大股东。
2025年3月，金科股份此前质押给博裕资本的1.08亿股股份，因债务违约被法院强制拍卖。在经历三次流拍后，该部分股权最终仍由博裕资本以7.18亿港元接盘，每股成交价仅约6.67港元——相较博裕资本最初26港元的入场价，已缩水超70%。
此次接盘后，博裕资本持股比例升至55.91%，正式成为金科服务的实际控制人，同时也触发了港交所强制要约收购条款。
完成控股后，博裕资本随即启动私有化进程。2025年10月31日，博裕方面正式提出全面要约收购方案；11月18日，其更新要约条款，将收购价格确定为每股8.69港元，用于收购剩余流通股份。截至2026年1月16日，该要约获得95.56%的无利害关系股东接纳，私有化条件全部达成。2月20日，金科服务正式从港交所退市。
从曾经的“西南物业第一股”到如今黯然摘牌，短短五年间，金科服务的命运发生了戏剧性反转。
“这一转变的背后，是行业周期与市场预期的剧烈逆转。”宋子谦在接受界面新闻采访时指出。
2020年上市之时，正值上一轮房地产周期顶峰，宏观环境宽松，市场对地产及上下游行业极度乐观。在这一背景下，物业板块被视为“现金流稳定、轻资产运营、民生刚需”的优质资产，获得了明显偏高的估值。
“当时不仅是金科服务，许多物企的市值都脱离了实际业务基本面和盈利增速，包含了大量对未来规模扩张和增值服务潜力的透支性溢价。”宋子谦表示。
然而，上市之后形势急转直下。房地产行业进入前所未有的深度调整，调控政策收紧叠加经济下行压力，作为母体的开发商普遍遭遇流动性与信用双重危机。
冲击也迅速延伸至物业板块。一方面，母公司自身经营困难，不仅无法继续输送管理面积，其品牌与财务状况直接拖累物业公司的市场信心；另一方面，宏观经济走弱与居民收入预期下降形成双重压力，既动摇了物业高增长的逻辑基础，也让物业费收缴、调价空间、社区增值服务拓展全面承压，盈利模型被持续挤压。
集体困境
在房地产行业流动性危机持续蔓延的背景下，大量此前依附于开发商的物企都面临着类似的困境——关联交易占比过高、应收款项减值、独立性缺失。
从财报数据来看，截至2025年年中，金科服务在管面积约2.19亿平方米，现金及流动性资产仍有26.5亿元，基本盘仍具一定韧性。但过去三年持续大额亏损，核心原因正是对关联方应收款项的巨额减值计提。
面对这一现状，与金科服务有着相似境况的物企应当如何破局？“对于这类与出险房企关联较深的物企而言，最紧迫的任务已不是处理关联交易问题，而是实现发展内核的根本性转变。”宋子谦指出。
他进一步解释道，最近几年上市物企与关联方的交易比例已普遍大幅下降。“因此，当前所有物企，尤其是那些正从母公司‘阴影’下寻求独立的企业，共同面对的核心课题是：如何真正做好服务，并以此为基础构建独立、可持续的市场化生存与发展能力。”
这意味着，物企需要摆脱过去“母公司喂项目”的路径依赖，真正通过市场化竞争获取第三方项目；需要通过提升服务品质来提高收缴率、建立品牌溢价；需要审慎评估增值服务的边界，不再为了讲故事而盲目扩张。
对于金科服务而言，退市后清理与金科地产的债权债务关系、减少关联交易占比，将成为其重建市场信任的第一步。
此外，从行业视角来看，在金科服务之前，蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务均已先后离场。“这也反映出当前物业板块正在经历剧烈的价值重估和泡沫挤出过程。”宋子谦表示。
从过往案例来看，大部分物企的上市并非自身发展的主动战略选择，更多是为了服务于关联房企的战略——例如为房企提供另一个融资平台、助力品牌提升或优化房企财务报表。“当房地产行业高歌猛进时，这种绑定让物企享受了估值红利；但当母体陷入困境，这种强关联便迅速从‘助推器’变为‘拖油瓶’，导致估值逻辑崩塌。”
但与此同时，从四家物企的退市案例来看，一个共同且残酷的现实是“上市容易退市难”——主动退市通常需要发起要约收购，这涉及巨量资金，对于当前普遍面临现金流紧张的关联房企和自身市值大幅缩水的物企来说，是“可望而不可及”的。
“因此，退市案例虽是趋势的体现，但大概率不会成为普遍现象，因为多数公司可能不具备完成退市交易的资金能力。”
